司法拍賣流拍后，“以房抵債”稅費由誰承擔？
日期：2019-03-06 08:08:00閱讀：13917次
執(zhí)行程序中，若執(zhí)行標的兩次流拍，執(zhí)行申請人可以選擇“以物抵債”的方式抵償債務(wù)，執(zhí)行標的是不動產(chǎn)時，除非債權(quán)人與被執(zhí)行人之間存在特殊約定，辦理過戶時的稅費和相關(guān)手續(xù)費用依照以出讓方式過戶不動產(chǎn)繳納稅費的法律規(guī)定，由雙方分別承擔各自部分。
值得商榷的問題是，司法拍賣的本質(zhì)是原始取得，被執(zhí)行人的物權(quán)在司法拍賣中已經(jīng)消滅，而買受人在拍賣過程中對于不動產(chǎn)的取得也并非繼受取得，對雙方按照二手房交易的標準進行征稅并沒有足夠的法律依據(jù)。如何在防范虛假訴訟且不背離強制執(zhí)行的根本目的的同時，使得司法拍賣過程中的征稅在法律層面上無懈可擊，這是司法實踐者在今后需要考慮的方向。
法律具有滯后性，尤其在本文所述問題中，由于法院執(zhí)行部門工作的特殊性，當事人對于執(zhí)行方式和執(zhí)行結(jié)果的正確性、合法性易產(chǎn)生誤解。此時，不僅要將日常交易習慣作為解決方案的考量因素，也要及時運用體系解釋和演繹推理的方法，多重角度思考問題，從而得出最經(jīng)得起考量的結(jié)論。
Q1
不動產(chǎn)司法拍賣流拍后怎么辦？
最高院于2017年1月1日正式施行了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)定》）。自2017年開始，人民法院在執(zhí)行過程中開始采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的形式。網(wǎng)絡(luò)拍賣一共可以進行兩次，在第二次拍賣流拍后，執(zhí)行法院會向申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人詢問是否接受以物抵債，若不接受，人民法院可依法在同一網(wǎng)絡(luò)司法平臺變賣。
（起拍價不低于市場價或評估價的70%，流拍后降價幅度不高于前次起拍價20%）
而在2005年實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《拍賣規(guī)定》）中規(guī)定：
針對不動產(chǎn)，司法拍賣一共可以進行三次，三次流拍后才進入變賣程序，從不動產(chǎn)第二次流拍開始，經(jīng)過第三次拍賣，直到變賣程序終結(jié)，“以物抵債”貫穿于整個過程中。
《網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)定》是針對《拍賣規(guī)定》在司法拍賣程序上的進步。
《拍賣規(guī)定》體現(xiàn)了執(zhí)行法院對于不動產(chǎn)等財產(chǎn)權(quán)處置的謹慎程度以及法院對于“執(zhí)行到位”的不懈努力。但也因此存在不少問題，首先，兩次流拍后，第三次流拍的必要性令人心生疑問，其次，多次降低起拍價對于債權(quán)人和被執(zhí)行人雙方的實際利益究竟是保護還是損害？最后，《拍賣規(guī)定》中繁復冗長的程序浪費了大量司法資源。
筆者認為，《網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)定》的出臺，既節(jié)約了司法資源，又在順應時代潮流進步的同時，提高了效率，使得“三拍”流拍后才能進入變賣程序就此成為歷史。對于拍賣次數(shù)的限縮，在一定程度上，還避免了執(zhí)行標的的賤賣，因此，變賣程序前移無疑是利大于弊的。
法條指引
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》
第二條
人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置,或者不宜采用網(wǎng)絡(luò)拍賣方式處置的除外。
第二十六條
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍后應當在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產(chǎn)的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。
再次拍賣流拍的，可以依法在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺變賣。
《最高人民法院關(guān)于認真做好網(wǎng)絡(luò)司法拍賣與網(wǎng)絡(luò)司法變賣銜接工作的通知》
二、關(guān)于發(fā)布網(wǎng)絡(luò)司法變賣公告期限的問題。網(wǎng)拍二拍流拍后，人民法院應當于10日內(nèi)詢問申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人是否接受以物抵債。不接受以物抵債的，人民法院應當于網(wǎng)拍二拍流拍之日起15日內(nèi)發(fā)布網(wǎng)絡(luò)司法變賣公告。
Q2
網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公告中明確了稅費及相關(guān)費用由買方承擔，二次流拍后如果申請執(zhí)行人接受抵償需要承擔相關(guān)費用么？
《網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)定》中規(guī)定，“拍賣公告中應當明示拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費和承擔方式。”網(wǎng)絡(luò)拍賣公告作為一種要約邀請，在公告中事先聲明稅費承擔方式的做法自然是毫無問題的。
《網(wǎng)絡(luò)拍賣規(guī)定》中還規(guī)定，“因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。”
法條指引
《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》
第十三條
實施網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺公示下列信息：（九）拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式；
第三十條
因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關(guān)主體、數(shù)額。
在二手房買賣中，根據(jù)交易習慣，通常出讓方與受讓方會在合同中約定，稅費及相關(guān)費用由受讓方承擔。盡管相關(guān)法律法規(guī)對該類問題的稅費承擔方式已經(jīng)做出規(guī)定，但是法律并不禁止民事主體通過意思自治讓渡自己的權(quán)利。此類約定，在雙方達成共識，且不違反民法原則的前提下，是有效的。
原因在于，稅務(wù)機關(guān)收繳稅款是行政行為，而不動產(chǎn)買賣雙方在合同中約定稅務(wù)承擔人是平等主體之間的民事行為。在應繳稅務(wù)已合法繳納的情況下，行政主體不應當過多干涉民事主體之間的意思自治。當然，若稅務(wù)欠繳，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)向法律規(guī)定的納稅人追繳稅費，此納稅人繳納稅款后可依照合同向相對方行使追償權(quán)。
交易雙方可以對不動產(chǎn)買賣中的稅務(wù)承擔問題進行約定，但這并不意味著交易習慣已經(jīng)徹底取代了法律規(guī)定，在交易雙方未達成共識的情況下，稅務(wù)承擔的相關(guān)問題依然參照法律法規(guī)處理。
在司法拍賣中，為了保護執(zhí)行申請人和被執(zhí)行人的利益，同時也為了更好地達成執(zhí)行結(jié)果，執(zhí)行法院大多會在競拍公告中設(shè)立“稅費及相關(guān)費用由買方承擔”的條件。而在二次流拍后，拍賣程序終結(jié)，基于相關(guān)法律規(guī)定，申請執(zhí)行人可以通過“以房抵債”或變賣程序繼續(xù)救濟，此時拍賣公告作為一種附期限的要約邀請，在到期后并不能成為約束申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的依據(jù)。
因此，二次流拍后，如果執(zhí)行申請人接受抵償，并不能依照拍賣公告中聲明的稅務(wù)承擔方式承擔稅務(wù)。司法實踐中，除非申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人達成其他協(xié)議，通常雙方應參照二手房交易中法律規(guī)定的稅務(wù)承擔方式依法各自承擔相關(guān)稅費及費用。
Q3
“以房抵債”依照那種方式進行？
不動產(chǎn)過戶有以下三種方式：
1、出讓方式
2、贈與方式
3、繼承方式
辦理過戶需要出具由稅務(wù)機關(guān)出具的稅務(wù)憑證，對稅務(wù)部門而言，雖然沒有針對司法處置做專門征稅規(guī)定，但是在實踐過程中，各地稅務(wù)部門不約而同地參照了二手房交易中的征稅方式。
因此，不管是“司法拍賣”還是“以房抵債”，都是通過出讓方式實現(xiàn)的，除非雙方有其他約定，在稅費承擔的問題上均參照出讓方式過戶不動產(chǎn)的納稅標準。
按照國家規(guī)定，不動產(chǎn)辦理過戶時要根據(jù)過戶方式向國家繳納稅費，在以出讓方式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，由出讓方和受讓方分別繳納相關(guān)稅費，比如契稅應由受讓方承擔，個人所得稅應由出讓方承擔，具體標準參照相關(guān)法律和各級稅務(wù)機關(guān)的規(guī)定。
法條指引
《中華人民共和國個人所得稅法》
第三條 個人所得稅的稅率：五、特許權(quán)使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
第六條 應納稅所得額的計算：五、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額。
《中華人民共和國契稅暫行條例》
第一條：在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的法規(guī)繳納契稅。
第三條：契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款法規(guī)的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。
案例解讀——“以房抵債”稅費由誰承擔
楊X、XX置業(yè)有限公司民間借貸糾紛執(zhí)行裁定書
案情簡述：
張XX與楊XX、XX置業(yè)有限公司（以下簡稱XX公司）民間借貸糾紛一案，SQ中院于2013年12月24日判令被告歸還原告借款及利息在執(zhí)行過程中，宿遷中院作出裁定，對被執(zhí)行人楊X所有的位于SH縣的商鋪進行評估、拍賣。經(jīng)評估，上述房地產(chǎn)價值為1008.43萬元。經(jīng)三次司法網(wǎng)拍，均因無人競買而流拍。司法拍賣時，在競買公告中明確載明“拍賣成交后標的物過戶登記手續(xù)需由買受人自行辦理，所涉及的稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費需由買受人承擔。”
2015年12月1日，申請執(zhí)行人張XX同意以第三次拍賣保留價690萬元接受上述房產(chǎn)抵償債務(wù)，并為被執(zhí)行人楊X墊付上述房產(chǎn)所欠銀行貸款715554.28元。SQ中院作出執(zhí)行裁定：將被執(zhí)行人楊X名下的位于SH縣商鋪及其座下國有土地使用權(quán)合計作價690萬元（含裝潢價值），交付申請執(zhí)行人張XX抵償債務(wù)。
2016年4月18日，SQ中院向SQ市SH地方稅務(wù)局發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，要求協(xié)助執(zhí)行以下事項：申請執(zhí)行人張XX在辦理SH縣商鋪及其座下國有土地使用權(quán)過戶手續(xù)時所涉及到的應由被執(zhí)行人楊X繳納的稅費，由申請執(zhí)行人張XX代為繳納。2016年4月19日至20日，張XX以楊X的名義繳納了個人所得稅643725.57元、土地增值稅1464527.9元、營業(yè)稅251919.09元、城市維護建設(shè)稅12595.95元、教育費附加7557.57元、地方教育附加5038.38元、印花稅3450元、住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費5486元，以上合計2394300.46元。執(zhí)行法院將上述張XX代為繳納的稅款從執(zhí)行到位款中予以扣除，對被執(zhí)行人楊X繼續(xù)采取執(zhí)行措施。楊X對此不服，向SQ中院提起異議。
爭議焦點：
SQ中院在執(zhí)行程序中要求被執(zhí)行人楊X承擔抵債房地產(chǎn)過戶所產(chǎn)生的部分稅費是否有事實和法律依據(jù)
裁判觀點：
本院認為,司法網(wǎng)拍競買公告中載明的稅費負擔方式僅針對本次拍賣本身，是人民法院對本次拍賣附加的特殊要求，此種要求通過公告的方式廣而告之，意欲參加競買的潛在競買人在充分知曉的情況下經(jīng)過衡量作出是否參加競買的選擇。且法律要求每一次拍賣前均要先期公告，以保證潛在競買人充分知曉拍賣相關(guān)事宜，包括設(shè)定的各項條件，即意味著每一次拍賣的公告內(nèi)容不一定完全相同，對稅費負擔方式的要求也不一定完全一致，換言之，司法網(wǎng)拍競買公告為一次性行為，此次拍賣結(jié)束競買公告對未參加此次競買的其他人便失去約束力，其效力不應延續(xù)到下一次拍賣，更不應延續(xù)到流拍之后的以物抵債。在以物抵債過程中，關(guān)于稅費實際負擔者，應由當事人進行協(xié)商，當事人無法協(xié)商，且債權(quán)人未表示同意負擔全部稅費的情況下，法院不能將此義務(wù)強加給債權(quán)人。故復議申請人主張拍賣公告中關(guān)于稅費由買受人承擔的約定是在競買中設(shè)定的競買條件，只在司法網(wǎng)拍中對競買人有約束力的主張，本院予以支持。 其次，根據(jù)稅收法定原則，相關(guān)稅費的納稅人由法律規(guī)定，按照法律規(guī)定，具體稅種的法定納稅人應為該稅種的實際負擔者，除非當事人之間有特別約定或?qū)嶋H負擔者表示同意。換言之，在法定納稅人與稅費實際負擔者并非同一人的情形下，實際的稅費負擔者應該對負擔稅費這一事實知曉且接受，否則，任何人無權(quán)將法律規(guī)定之外的義務(wù)強加給當事人。本案中，人民法院在拍賣公告中明確稅費全部由買受人負擔，潛在買受人通過參加競買的方式表示接受此項要求，而以物抵債的過程中，在人民法院沒有明確表示稅費負擔方式，當事人也沒有明確表示同意負擔全部稅費的情況下，應當按照法律規(guī)定由法定納稅人繳納相關(guān)稅費。故SQ中院認為“在三次拍賣流拍后，申請執(zhí)行人張XX向本院申請以第三次拍賣保留價接收涉案房產(chǎn)抵償債務(wù)，應視為其同意承擔所有稅費和過戶相關(guān)費用”缺乏事實和法律依據(jù)
